1.物流園區(qū)的經(jīng)營管理
根據(jù)國外幾十年物流園區(qū)的開發(fā)、管理經(jīng)驗，物流園區(qū)的建設主要是由政府發(fā)起（或獨立，或與企業(yè)合作），并積極參與到土地開發(fā)、規(guī)劃、投資以及政策制定等環(huán)節(jié)。意大利、西班牙、葡萄牙、法國、荷蘭以及德國等眾多國家均采取該模式，并最終通過建立一個獨立自主、自負盈虧的第三方公司來運營、管理和協(xié)調(diào)，推動物流園區(qū)的持續(xù)發(fā)展。
中國物流園區(qū)的開發(fā)方式主要劃分為政府規(guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)商主導模式，政府規(guī)劃、企業(yè)主導模式以及政府政策支持、主體企業(yè)引導模式等三種形式。
在中國物流園區(qū)的開發(fā)建設過程中，投資建設主體呈現(xiàn)多元化的趨勢，既有國有及國有控股企業(yè)、民營企業(yè)，也有外商投資企業(yè)；建設資金來源既有自有資金也有銀行貸款。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，民營及民營控股企業(yè)參與投資建設的物流園區(qū)數(shù)量最多，其次是國有及國有控股企業(yè)參與出資建設的物流園區(qū)。另外，部分物流園區(qū)有外資參與投資建設。
在上述三種模式中，前兩種模式是一種自上而下的模式，政府在園區(qū)建設中始終起著關(guān)鍵作用，往往由政府牽頭成立專門的園區(qū)經(jīng)營管理公司或委托專業(yè)公司進行運作，在一些園區(qū)的股東結(jié)構(gòu)上國有資產(chǎn)往往占有很大比例。第三種模式是一種自下而上的模式，由市場自發(fā)形成、企業(yè)自行發(fā)起成立。但是，無論哪種模式，政府的各種政策支持都是非常重要的。無論哪種開發(fā)方式，物流園區(qū)都要成立經(jīng)營管理公司來進行運營和日常管理。
經(jīng)營管理公司的主要任務是根據(jù)股東的要求，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，負責物流園區(qū)的運營和日常管理，做好客戶服務工作，確保股東的資產(chǎn)投入增值和保值。其主要職責包括：
（1）物流園區(qū)從籌建到運營全過程的總體管理，包括土地開發(fā)、基礎(chǔ)設施建設和改造等一系列問題的解決；
（2）物流園區(qū)網(wǎng)絡平臺的設計、搭建與管理。提供園區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡平臺的建設、園區(qū)之間的網(wǎng)絡鏈接以及信息系統(tǒng)開發(fā)；
（3）物流園區(qū)的招商引資，開展物流園區(qū)的營銷、推廣工作，組織博覽會、廣告宣傳，制作宣傳冊、客戶雜志以吸引企業(yè)投融資和客戶入駐；
（4）政府部門、物流園區(qū)以及園區(qū)入駐企業(yè)之間的各種關(guān)系的溝通和協(xié)調(diào)；
（5）相關(guān)企業(yè)、院校及研究機構(gòu)等各類人員的培訓、實習與進修；
（6）特殊商品的安全監(jiān)管（如化學品、藥品以及危險品等）；
（7）為入駐園區(qū)的企業(yè)提供所需要的各種日常服務，包括業(yè)務管理、客戶接待、投訴反饋等。
2.物流園區(qū)的信息化
物流園區(qū)發(fā)展的一個顯著特征就是物流信息化建設。最近幾十年涌現(xiàn)出來的計算機技術(shù)、通訊技術(shù)以及電子商務技術(shù)等，為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展提供了重要的技術(shù)支撐。為完善物流系統(tǒng)，減少物流信息的傳遞層次和流程，提高物流信息利用程度和利用率，引導物流系統(tǒng)的正常運行，中國大多數(shù)物流園區(qū)把物流過程的信息化作為物流系統(tǒng)運行中的一個基本生產(chǎn)要素看待。通過物流園區(qū)的信息化，力求以最短的流程、最快的速度、最小的費用、傳輸高質(zhì)量的信息，完善物流系統(tǒng)的正常運行、提高行業(yè)整體效益以及社會經(jīng)濟效益。
在中國已運營的物流園區(qū)中，絕大部分將物流系統(tǒng)信息化作為園區(qū)建設的重點之一，包括對物流信息的收集、加工、傳遞、存儲、處理、發(fā)布、優(yōu)化等一系列作業(yè)過程的規(guī)劃與設計以及系統(tǒng)的運行。通常，物流園區(qū)信息化平臺包括以下四個子平臺，如圖1-3所示。
（1）園區(qū)管理信息化。園區(qū)管理信息化是指園區(qū)日常經(jīng)營管理工作的信息化。園區(qū)管理信息化是物流園區(qū)管理的基礎(chǔ)，涉及園區(qū)日常管理與運營，是物流活動得以高效率實現(xiàn)的基礎(chǔ)，同時也是物流園區(qū)整體管理水平的體現(xiàn)。
（2）客戶管理信息化。客戶管理信息化是指園區(qū)的客戶進行商貿(mào)交易的信息化，涉及交易訂單管理、貨物查詢與跟蹤以及財務結(jié)算等功能。
（3）交易管理信息化。交易管理信息化是指物流企業(yè)和客戶之間業(yè)務往來和交易的信息化。交易管理信息化是整個物流園區(qū)信息化的核心，完成EDI數(shù)據(jù)交換、供需信息查詢以及相應的交易單據(jù)處理，是物流園區(qū)現(xiàn)代化和信息化的標志，只有實現(xiàn)了交易管理信息化才能充分發(fā)揮物流園區(qū)的綜合優(yōu)勢。
（4）物流企業(yè)信息化。物流企業(yè)信息化是指園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)內(nèi)部管理的信息化，涉及物流企業(yè)倉儲、加工以及配送等基本功能的信息化。物流企業(yè)信息化是園區(qū)物流企業(yè)管理現(xiàn)代化、物流信息共享和物流交易信息化的基礎(chǔ)，只有實現(xiàn)了物流企業(yè)信息化才能實施交易管理信息化。
以上四個子平臺，其應用對象有所不同。園區(qū)管理信息化子平臺是園區(qū)經(jīng)營管理公司內(nèi)部業(yè)務（辦公）系統(tǒng)，主要滿足其自身業(yè)務經(jīng)營管理的需要。物流企業(yè)信息化、客戶管理信息化、交易管理信息化三個子平臺主要是提供給入駐企業(yè)使用的，往往是采用ASP（應用服務提供商）服務模式。即由園區(qū)經(jīng)營管理公司建設物流信息平臺，而入駐企業(yè)以租用方式應用相關(guān)的系統(tǒng)模塊進行業(yè)務管理。
圖1-3物流園區(qū)信息平臺組成及功能模塊
案例：上海5家重點園區(qū)的信息化建設
物流不是傳統(tǒng)的運輸行業(yè)，是建立在高度信息化的基礎(chǔ)上的。現(xiàn)代物流與傳統(tǒng)物流最大的區(qū)別就是以各種信息技術(shù)為核心，應用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)、電子商務、電子數(shù)據(jù)交換、倉庫管理系統(tǒng)、供應鏈管理系統(tǒng)、全球定位系統(tǒng)等信息技術(shù)實現(xiàn)物流單體數(shù)字化、物流過程信息化、物流網(wǎng)絡數(shù)據(jù)化、物流中心管理數(shù)字化，最終促使物流與信息流融為一體。上海化學工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)園、上海臨港物流園區(qū)、上海外高橋保稅物流園區(qū)、上海國際鋼鐵服務業(yè)中心、上海西北綜合物流園區(qū)等5家園區(qū)（基地）對信息化的建設都投入了極大的熱情。
5家園區(qū)（基地）全部建有信息系統(tǒng)，開發(fā)經(jīng)費從100萬元至1500萬元不等。入駐企業(yè)對園區(qū)信息化的需求主要表現(xiàn)在：首先必須有互聯(lián)網(wǎng)的接入、行業(yè)公共信息的發(fā)布、電子商務類的服務及咨詢服務等；其次是辦公自動化的系統(tǒng)平臺、EDI報關(guān)等；最后為車貨配載信息服務、物流軟件租用服務及定位跟蹤服務。
3.物流園區(qū)的客戶開發(fā)
在取得政府優(yōu)惠政策支持的情況下，物流園區(qū)加強入駐企業(yè)的客戶開發(fā)工作是至關(guān)重要的。物流企業(yè)是物流園區(qū)的活動主體，物流企業(yè)的入駐是衡量一個園區(qū)運營狀態(tài)好壞的重要指標。而物流園區(qū)的建設目的就是要通過良好的物流服務能力和水平實現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟和社會效益。因此，在中國物流園區(qū)的建設規(guī)劃過程中，如何做好客戶開發(fā)工作、吸引企業(yè)入駐、保持園區(qū)活力一直是物流園區(qū)建設開發(fā)和運營的重中之重。
為了更好地吸引和留住企業(yè)客戶，物流園區(qū)會綜合運用政府提供的各種相關(guān)優(yōu)惠政策，切實考慮入駐企業(yè)在市場需求、資金、員工等多方面的實際問題，制定相關(guān)便利政策。常見的具體措施如下：
（1）積極協(xié)助入駐企業(yè)做好市場需求分析，為企業(yè)提供強大的信息系統(tǒng)平臺挖掘潛在客戶信息；
（2）對國家扶持和鼓勵發(fā)展的物流企業(yè)給予減征或免征所得稅；
（3）對新入駐的企業(yè)給予首年免收所得稅；
（4）對公益性物流信息項目，經(jīng)信息辦審批，給予補貼；
（5）改善通關(guān)環(huán)境，對在物流園區(qū)內(nèi)設置的物流企業(yè)實行“一次報關(guān)、一次驗單、一次查驗”，簡化手續(xù)，加快辦理速度；
（6）對園區(qū)內(nèi)需要工商、稅務、海關(guān)檢查注冊、審批的企業(yè)，簡化手續(xù)，提高辦事效率；
（7）為入駐企業(yè)提供方便的交通設施，方便企業(yè)職工出行；
（8）為入駐企業(yè)提供配套的生活、娛樂、教育、培訓等設施和服務，解除企業(yè)職工的后顧之憂。
從目前中國物流園區(qū)實際運營情況看，物流園區(qū)的服務能力、服務意識對園區(qū)吸引企業(yè)入駐起著非常重要的作用。交通便利、配套設施齊全、服務質(zhì)量高、園區(qū)品牌好、交易條件好以及租金便宜的物流園區(qū)對企業(yè)入駐具有很強的吸引力。相反，一些不具規(guī)模、交通不便、配套設施太差、租金太貴以及管理水平落后的物流園區(qū)往往出現(xiàn)高閑置率的問題。
案例：北京空港物流園區(qū)優(yōu)惠政策
北京空港物流園區(qū)以航空物流、第三方物流、新業(yè)態(tài)物流、流通型加工企業(yè)、物流信息與咨詢、物流技術(shù)支持與培訓為產(chǎn)業(yè)導向，為入駐企業(yè)提供如下優(yōu)惠政策：
Ø 對使用先進物流技術(shù)的入?yún)^(qū)企業(yè)，在土地出讓價格上予以10-15%優(yōu)惠
Ø 入?yún)^(qū)企業(yè)享受特殊扶持和獎勵政策，半費連通寬帶接口和電信資費優(yōu)惠政策
Ø 入?yún)^(qū)企業(yè)高級管理技術(shù)人員及子女入托、普教入學優(yōu)惠政策
Ø 園區(qū)還制定了委托招商代理人、項目中介人的獎勵政策。對于在園區(qū)投資的企業(yè)，園區(qū)協(xié)辦工商注冊手續(xù)
Ø 注冊資本150萬美元以上的企業(yè)，按企業(yè)上繳所得稅區(qū)財政留成部分50%的額度，由區(qū)財政預算安排給予扶持和獎勵
Ø 注冊資本在150萬元人民幣以上的內(nèi)資入?yún)^(qū)企業(yè)，在享受國家及北京市有關(guān)優(yōu)惠政策的同時，按企業(yè)上繳所得稅區(qū)財政留成部分50%的額度，由區(qū)財政預算安排給予5年的扶持和獎勵
Ø 進入工業(yè)區(qū)的科研開發(fā)機構(gòu)、高新技術(shù)企業(yè)和民營科技企業(yè)自經(jīng)營年度起，三年內(nèi)每年按企業(yè)上繳增值稅區(qū)財政留成部分的30%的同等額度，由區(qū)財政預算安排給予扶持和獎勵
4.物流園區(qū)的贏利模式
贏利模式主要指收入來源及利潤形成途徑，是物流園區(qū)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。根據(jù)國外物流園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，物流園區(qū)投資回收期大約在15年左右，其主要原因是物流園區(qū)項目投資大、社會公益性特征明顯、投資回報慢。由于投資主體的不同（有的以政府為主，有的以企業(yè)為主），以及物流園區(qū)功能定位不同，各園區(qū)投資者有著不同的利益要求。
日本“物流團地”的贏利模式主要來自于：地價升值和低廉的倉庫租金。集資企業(yè)租用倉庫的租金低于市場價格，并可按市場價格給其他企業(yè)，政府對已確定的物流園區(qū)積極加快交通設施的配套建設，以促進其他企業(yè)入駐園區(qū)，從而使園區(qū)投資者得到回報。德國“貨運村”的贏利模式主要來自于出租收入和服務費。政府將貨運中心的場地向運輸企業(yè)或與運輸有關(guān)的企業(yè)出租，承租企業(yè)則依據(jù)自身的經(jīng)營需要建設相應的庫房、堆場、車間、配備相關(guān)的機械設備和附屬設施并交納相關(guān)費用，同時提供良好的公共設施和優(yōu)良的服務并收取一定的服務費。
中國物流園區(qū)的效益體現(xiàn)在：政府主要通過經(jīng)濟總量增加、稅收增加、就業(yè)擴大等來取得經(jīng)濟與社會效益；開發(fā)商通過園區(qū)土地增值、物業(yè)增值、土地與物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租收入、配套服務等來取得經(jīng)濟效益；入駐企業(yè)通過規(guī)模化的交易收入、倉儲收入、配送收入、信息中介收入、加工收入或者較低的運營成本等來取得經(jīng)濟效益。
從贏利方式來看，作為物流園區(qū)的所有者與經(jīng)營者，其贏利模式主要包括三個方面，如圖1-4所示。
（1）土地增值收入。對于園區(qū)所有者與經(jīng)營者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。所有者（即投資者）從政府手中以低價購得土地，等完成初期基礎(chǔ)設施建設后，地價將會有一定的升值，而到物流園區(qū)正式運營后，還將大幅上漲。對于經(jīng)營者（即物流運營商）來說，土地的增值將能提高其土地、倉庫、房屋等出租收入。
（2）出租/租賃收入。園區(qū)所有者與經(jīng)營者按一定比例獲得出租/租賃收入，主要包括倉庫租賃費用、設備租賃費用、房屋租賃費用、停車場收費等；
（3）服務收入。主要包括信息服務、培訓服務、中介服務、物業(yè)管理、咨詢服務等。
目前，中國物流園區(qū)的贏利模式中主要收入來源首先是庫房/貨場租金；其次是辦公樓租金、配套設施租金/管理費和物業(yè)管理費；然后是所屬物流企業(yè)、增值服務費、設備租金、等土地升值后出租或出售、稅收優(yōu)惠以及國家撥款獲得的收益等。由此不難看出，傳統(tǒng)的基于出租/租賃的園區(qū)贏利模式在中國還占主導地位。根據(jù)國內(nèi)外運營良好的物流園區(qū)經(jīng)驗來看，傳統(tǒng)的出租/租賃贏利模式已經(jīng)逐漸被服務收入，特別是基于信息、咨詢的增值服務所替代。就國際發(fā)展趨勢來看，基于信息、咨詢的增值服務最具增長潛力，在園區(qū)贏利收入總量中將占有越來越大的比重，這給中國的物流園區(qū)運營者以很好的啟示。
圖1-4物流園區(qū)贏利模式分類 |
